לידיעת המשקיעים, בועת הנדל"ן הזו עשויה להתפוצץ מוקדם מהצפוי

דניאל שבקס CFP | פורסם בתאריך 04.11.2020, באתר בחזית

 

לא הבחירות בארה"ב היו אלו שהקפיצו השבוע את המדדים. הפעם זה דווקא היה חגיגת מניות הנדל"ן המניב בארץ. וזו לא הייתה חגיגה שגרתית בכלל…

יתכן שאירועים שוליים, דוגמת הניסיון של אהרן פרנקל להשיג שליטה בגב ים, ממשיכים להשפיע לחיוב על כלל מניות הנדל"ן המניב. מי שבלטו שלשום (ב') בראש הטבלה הירוקה הן: מבנה שרשמה עלייה של כ-8%, כמו גם עזריאלי, מליסרון, הכשרת היישוב וביג שעלו גם הם בכ-5%+ כל אחת.

יתכן שהשוק מניח שעצם העובדה שמגיע משקיע ומשלם הרבה יותר מההון העצמי של גב ים, כנראה שהוא יודע מה הוא עושה, ובעצם יש לחברות הללו ערך הרבה יותר גבוה משווי נכסיהם.

עם זאת, לא פעם יש צורך לצנן את החגיגה בשוק ההון, כמו למשל במקרה הזה. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שהרווח מהשקעות בנדל"ן מניב מבוסס על דמי שכירות שוטפים – ורווח עתידי שיגיע ממכירת הנכס, במחיר גבוה יותר מהמחיר שבו רכשנו אותו.

בעידן הקורונה, בו הוציאו חברות רבות את העובדים לעבודה מהבית (ויש מי שאף רואים בכך יתרון), בתקופה ששוכרי החנויות במרכזי המסחר מתקשים לשלם את דמי השכירות כי החנות סגורה תקופה לא קצרה, קיים חשש ממשי לעתיד הענף. בחלק מהחברות העוסקות בנדל"ן מניב מרגישים כבר עכשיו שדמי השכירות נפגעים.

בנוסף, מכיוון שישנם עסקים שנסגרים ויש אחוז לא מבוטל של משרדים שימשיכו להעסיק חלק מכח האדם שלהם מרחוק ולא במשרדים, אינני רואה סיבה מדוע חברות צריכות להיסחר לפי שווי גבוה מההון העצמי שלהם.

לא סתם שווי החברות צנח בתחילת המשבר, שכן ישנו חשש כי גם מחירי הנדל"ן המסחרי ירדו, ובכך, מעבר לתשואה השוטפת (דמי השכירות) שכבר לא כל כך יציבה – יתכן והנכסים משוערכים ביתר.

רק בשנים האחרונות התחילו חברות הנדל"ן המניב להיסחר בשווי גבוה מההון (שווי הנדל"ן) שלהן. חברות הנדל"ן נסחרו במשך שנים מתחת לשווי ההון העצמי שלהן, מאחר ולחברות הללו ישנן הוצאות הנהלה וכלליות, מלבד דמי הניהול והתחזוקה. בנוסף, אולי בכלל צריך לחשוש ששערוך הנכסים הוא ביתר?

המלצתי היא שכדאי להתעורר ולבחון כל חברה לגופה, לפי גובה השכירות וסוג השוכרים, ולבדוק את שווי הנכסים האמיתי. בנוסף, יש לקחת בחשבון שיתכן ויהיה קשה לממש אותם ברווח בטווח הקצר, אז אל תמהרו לחגוג בגלל שיש התעוררות במניות הנדל"ן המניב, שכן היא אינה נובעת באמת מהפעילות עצמה.

 

לכתבה המלאה ב אתר בחזית >>

*אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה במוצרים פיננסיים מכל מין וסוג שהם.

שיתוף |
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב print
שיתוף ב email