קרנות חוב נדל"ן הן קרנות חוב המעניקות הלוואות עם בטוחה של שיעבוד נדל"ני. המשקיעים אשר בוחרים לממן פרויקטים בעזרת קרן השקעה בחוב נדל"ן צריכים לבדוק את נושא הבטוחות שהקרן דורשת מהיזם.

כך לדוגמה, במקרים רבים הקרן מקבלת שעבוד ראשון – רישום אזהרה של הקרן עצמה כ"מוטב משני" לנכס, בין אם מדובר בבניין ובין אם מדובר בקרקע. אך ישנן גם קרנות אשר מקבלות שעבוד שני וזה בהחלט פוגע ברמת הביטחון, שכן שעבוד ראשון מקנה ללווה את הזכות להיות "הראשון בתור" בעת חדלות פירעון, כך שהתקבולים ממימוש הנכס בשלב הראשון ישמשו לכיסוי החובות מול אותו גורם – ורק במידה ויישארו עודפים הם ישמשו לכיסוי החוב של בעלי השעבוד מדרגה שנייה.

הגנה נוספת על המשקיעים בקרן חוב נדל"ן היא פיזור. ישנם קרנות הנותנות מספר רב של הלוואות לפרויקטים שונים וליזמים שונים, כך שגם במידה ויהיו עיכובים או בעיות באחד הפרויקטים זה יהיה שולי יחסית ולא יגרם נזק אדיר למשקיע כמו שהיה יכול לקרות במידה והיה נכנס להשקעה אחת במידה והיא היתה מסתבכת.

נקודה נוספת שיש לבחון לפני ההשקעה בקרן חוב נדל"ן, זה היקף השעבוד מסך ההלוואה. ברוב הקרנות היקף החוב המגובה בנדל"ן הוא באזור ה-60% עד 70% מההלוואה והריבית על ההלוואות הללו נעה בטווח שבין 10% ל-14% בשנה.

לעתים ניתן גם למצוא קרנות עם חובות שכל אחת לכשעצמה היא באיכות גבוהה בשל דירוג האשראי האיכותי של הלווה, ולמרות זאת הלווה נאלץ לבחור באפשרות מימון זו בשל אופי השימוש בכסף. כך לדוגמה, חברי קבוצות רכישה לא יכולים במקרים רבים לקבל משכנתא מהבנק גם אם הם לווים איכותיים ונאלצים לפנות לאפיקים אלו שמציעים הלוואות בריבית שלא נמוכה מ-8% בשנה גם לבעלי דירוג גבוה.

קרנות חוב נדל"ן מוכיחות את עצמן לאורך שנים וגם בתקופות של משברים שיעור חדלות הפירעון נשאר יחסית נמוך והבטוחות שנלקחו והניהול המקצועי של רוב הקרנות הוכיחו את עצמן.

לכן אין זה פלא שהקרנות הללו קנו לעצמן את מקומן בתמהיל ההשקעות של המשקיעים המחפשים חלופות ראויות.

בפורטפוליו ההשקעות האלטרנטיביות של אחת מבתי ההשקעות בארץ, ניתן למצוא אפשרות להשקיע בקרן חוב נדל"ן גם למי שאינו לקוח כשיר. מדובר בקרן השקעה ציבורית שקלית בתחום ההתחדשות העירונית באזורי ביקוש בישראל.

הקרן מאפשרת למשקיעים לקבל גישה לתחום של מימון פרויקטים נבחרים בהתחדשות עירונית בישראל בשלבי קבלת היתר בנייה ע"פ מדיניות ההשקעה של הקרן. ההשקעה מגובה בבטוחות ומאופיינת בפיזור פרויקטים. מינימום השקעה בקרן הוא 150,000 ₪ והיא מגייסת באמצעות תשקיף בהיתר הרשות לניירות ערך בישראל.

לקוחות כשירים יכולים לבחור גם בקרנות העוסקת במתן אשראי ליזמים וקבלנים בארה"ב. קרנות אלו מתמקדות בהלוואות לטווח קצר הניתנות לפרויקטי נדל"ן איכותיים וכנגד שעבוד מלא של נכס הנדל"ן, בנוסף לערבות אישית של היזם ולבחינת דירוג האשראי שלו.

אחת מקרנות אלו אף פיתחה מודל ייחודי המבוסס על טכנולוגיית Big Data לאיתור שכונות מגורים בארה"ב הנהנות ממומנטום נדל"ני חיובי, בהן חוברת הקרן לשותפים מקומיים ומעמידה הלוואות חוב בכיר ליזמים מנוסים.