ישראלים אובססיביים לנדל"ן. זו כמעט עובדה מדעית. דיבורים על מחירי דירות, משכנתאות והשקעות ב"בטון" הם הספורט הלאומי שלנו. באופן טבעי, האובססיה הזו באה לידי ביטוי גם בבורסה. סקטור הנדל"ן מהווה כ-18% משווי השוק הכולל.
אבל כאן מגיע הפרדוקס, ואתם מוזמנים לשבת רגע. כשזה מגיע להשקעות הפסיביות שלנו – הכסף שאנחנו שמים בקרנות סל וקרנות מחקות שעוקבות אחרי השוק אנחנו בורחים מנדל"ן כמו מאש. כמה אנחנו בורחים? ובכן, בזמן שבמדדי הבנקים (סקטור בגודל דומה) מושקעים כ-34 מיליארד שקל, במדדי הנדל"ן מסתתרים בקושי 2.6 מיליארד שקל.
כן, קראתם נכון. יש פער של יותר מ-30 מיליארד שקל. אז מה קורה פה? ולמה הבורסה החליטה שהיא הולכת לסגור את הפער הזה?
עד היום, "הכסף הגדול" – קרנות הפנסיה שלנו, קופות הגמל והגופים המוסדיים נמנעו מהשקעה במדד הנדל"ן הרחב. למה? כי הוא היה גדול מדי, מפוזר מדי (כ-89 מניות) ולא מספיק "נזיל". בעברית פשוטה הם לא יכלו לקנות ולמכור כמויות גדולות בלי להזיז את השוק.
וכאן נכנסת לתמונה הבשורה החדשה: השקת מדד "ת"א נדל"ן-35".
אל תתנו לשם הטכני להטעות אתכם. זו לא סתם עוד רשימה. זהו מהלך אסטרטגי שנועד לפתור בדיוק את הבעיה הזו. הבורסה למעשה "ניקתה" את הסקטור וריכזה במדד אחד את 35 חברות ה"בלו-צ'יפ" הגדולות והסחירות ביותר. היא יצרה מוצר "תפור למידות" של המשקיעים המוסדיים, כזה שהם סוף סוף ירגישו בנוח להזרים אליו את המיליארדים.
אז מה זה אומר "תכל'ס" עבורנו, ועבור המניות האלו?
כאן אנחנו צריכים "לעקוב אחרי הכסף". כשמדד דגל חדש וחשוב נולד, קורים שני דברים במקביל:
- מכשירים חדשים: גופי ההשקעות ממהרים להשיק מוצרים פיננסיים חדשים – בעיקר קרנות סל (ETFs) וקרנות מחקות – שעוקבים אחרי המדד החדש.
- ביקוש מובנה: הקרנות האלו, כדי לעקוב אחרי המדד, חייבות לקנות את 35 המניות הספציפיות שמרכיבות אותו (חשבו עזריאלי, מליסרון, שיכון ובינוי וכו').
הבורסה, למעשה, לא רק יצרה רשימה; היא בנתה צינור. צינור שמטרתו להזרים הון חדש ומשמעותי ישירות לתוך עורקיהן של 35 החברות הספציפיות האלו.
לתופעה הזו קוראים בעגה המקצועית "אפקט המדד" (Index Effect). וזה בדיוק מה שמעניין כאן.
ייתכן מאוד שנראה את 35 מניות הענק האלו מתחילות להיסחר במחירים גבוהים יותר. לאו דווקא כי העסקים שלהן השתפרו פתאום ביום אחד, אלא פשוט כי נוצר להן ביקוש חדש, כמעט מלאכותי, מצד כל אותן קרנות פסיביות ש"חייבות" להחזיק בהן על פי חוק.
המדד החדש הוא לא רק כלי השקעה פסיבי; הוא עשוי להיות קטליזטור אקטיבי מאוד שישפיע על מחירי המניות המובילות בענף הנדל"ן. זהו ניסוי מרתק בהנדסת שוק, והמטרה שלו ברורה: להפוך את ההשקעה בענף הגדול במשק לקלה ונגישה בדיוק כמו ההשקעה בבנקים. וכשבונים צינור שמיועד להזרים עשרות מיליארדים, תמיד כדאי לשים לב לאן בדיוק הוא מכוון.
