בואו נודה על האמת, יש לנו הישראלים אובססיה לאומית קטנה: נדל"ן. חונכנו על ברכי האמיתה ש"מחירי הדירות תמיד עולים" וש"לא מייצרים יותר קרקע". אנחנו מסתובבים בעולם עם תחושת ביטחון של טייקוני נדל"ן, בטוחים שמה שעובד בפתח תקווה או בראשון לציון, יעבוד באותה יעילות בברלין או בטוקיו.
אז זהו, שיש לי חדשות בשבילכם: אתם חיים באנומליה. בועה דמוגרפית מתוקה שמנותקת משאר העולם המפותח. ואם תנסו ליישם את ההיגיון הישראלי בחו"ל בלי לבדוק את עריסות התינוקות, אתם עלולים לקנות נכס ששווה פחות מאפס.
בואו נטוס רגע ליפן. לא בשביל הסושי, אלא בשביל ה"אקיה" (Akiya). זה לא שם של דג, אלא המונח היפני ל"בתים נטושים". נכון לסוף 2023, יש ביפן כ-9 מיליון בתים ריקים, בערך 14% מכלל הדירות במדינה. המספר הזה כמעט הוכפל ב-30 השנה האחרונות.
למה זה קורה? פשוט מאוד: אין אנשים. יפן נמצאת ב"חורף דמוגרפי". אבל זה לא רק זה. ביפן, בית הוא כמו מכונית, מוצר צריכה מתכלה. הערך הכלכלי של בית יורד לאפס תוך 20 עד 30 שנה. תרבות ה"הרוס ובנה" שם גורמת לכך שנכס יד-שנייה נמכר לרוב לפי ערך הקרקע בלבד, בניכוי עלות הריסת הבית. דמיינו שאתם קונים דירה להשקעה, והנכס עצמו נחשב לנטל שצריך להיפטר ממנו. הזוי, נכון?
"טוב", תגידו לי, "יפן זה רחוק והם מוזרים". אז בואו נדבר על אירופה הקלאסית. שמעתם על הבתים ב-1 אירו באיטליה? זה לא גימיק שיווקי גאוני, זו זעקה של שוק שקרס. כפרים שלמים מתרוקנים כי הצעירים בורחים לערים הגדולות, והילודה הנמוכה (1.2 ילדים לאישה) לא מייצרת דור המשך שיאכלס את הבית של סבתא. הקונה המאושר של בית ביורו בעצם קונה התחייבות לשיפוץ ומיסים, במקום שאין בו שוק.
אבל רגע, הדמוגרפיה היא רק הבעיה הראשונה. כשאתם יוצאים מגבולות ישראל, אתם נכנסים לשדה מוקשים של "עלויות נסתרות". המשקיע הישראלי הממוצע רואה "תשואה של 8%" במצגת, אבל שוכח את דמי הניהול, מיסי הרכישה הדרקוניים לזרים, ועלויות התחזוקה שיכולות למחוק את הרווח כליל.
וזה עוד במקרה הטוב. במקרה הרע? אתם הופכים לטרף קל. ההיסטוריה מלאה בישראלים שקנו "קרקע לבנייה" בארה"ב דרך האינטרנט, וגילו בדיעבד שהם הבעלים הגאים של אדמת ביצות טובענית או מגרש שאין אליו גישה. כשאתה זר, קל למכור לך חלומות וקשה לך מאוד לאמת אותם.
אז למה אצלנו המחירים מסרבים לרדת, אפילו כשהריבית עולה והטילים עפים? התשובה היא רחם.
ישראל היא "חד קרן" ב-OECD. עם ממוצע של כ-3 ילדים לאישה (לעומת 1.6 במערב), אנחנו מייצרים ביקושים קשיחים בקצב מסחרר. האוכלוסייה שלנו צפויה להכפיל את עצמה עד 2065.
זהו ה"מכפיל הדמוגרפי". כל תינוק שנולד היום הוא קונה דירה בעוד 25 שנה. תוסיפו לזה את העלייה, את "בנק ההורים" הישראלי שדוחף הון לרכישת דירות לילדים, ואת העובדה ש-93% מהקרקע מוחזקת על ידי המדינה (רמ"י) שמנהלת את הברז בקמצנות, וקיבלתם "כיפת ברזל" ששומרת על המחירים.
אבל, וזה אבל גדול, אל תהיו שאננים. ישראל אינה קזינו שבו תמיד מרוויחים. יש לנו נטייה לשכוח, אבל העצים לא גדלים עד השמים גם כאן. זוכרים את "העשור האבוד"? בין 1997 ל-2007 מחירי הדירות בישראל ירדו. וכן, אני מדבר על ירידות ריאליות חדות ואפילו נומינליות. בתל אביב ראינו ירידות של כ-20% ובחיפה צלילה של כמעט 40%.
יתרה מכך, ההנחה שהילודה תישאר גבוהה לנצח היא הימור מסוכן. תהליכי עומק חברתיים עשויים להוריד את הפריון גם אצלנו בעתיד, ואז… המשוואה תשתנה.
הטעות הכי גדולה של משקיע ישראלי היא להסתכל על תשואה נוכחית ולהתעלם מהדמוגרפיה העתידית. כשאתם קונים נכס בחו"ל, אתם לא קונים רק קירות, אתם קונים את העתיד של האזור.
בישראל, גם פריפריה מרוחקת נהנית מביקושים וסבסוד ממשלתי מסיבות גיאופוליטיות וביטחוניות, המדינה לא תיתן לה "למות". אבל בבולגריה, ביפן או בכפר איטלקי? שם הדמוגרפיה מנצחת את הכלכלה.
אז לפני שאתם רצים לקנות את הדירה המציאה ההיא בחו"ל כי "המחיר למטר מצחיק", תבדקו את גני הילדים בשכונה. אם הם ריקים, רוב הסיכויים שההשקעה הנוצצת שלכם תהפוך בקרוב למשקולת כלכלית על הצוואר. תשאירו את החלומות על עליות מחירים נצחיות לנתב"ג; בשאר העולם, חוקי המשחק השתנו.
