בקרוב בישראל? כך השפיעו העלאות הריבית על שוק הדיור בארה"ב

מדד המחירים לצרכן העדכני מצביע על גלגול התייקרות המשכנתא לשוכרי הדירות, אבל דו"חות שמבוססים על מיליוני דירות להשכרה מלמדים שבקרוב מאוד דווקא משקיעי הנדל"ן למגורים יצטרכו לספוג את ההתייקרות הזו

דניאל שבקס CFP | פורסם בתאריך 26.07.2022, באתר עכשיו 14

משכנתא, ריבית, אינפלציה
את ההתייקרות הבאה במשכנתא בעלי הדירות כבר לא יוכלו לגלגל לשוכרים

יממה אחת בלבד נותרה עד לפרסום החלטת הריבית של הפדרל ריזרב. על פי תחזיות האנליסטים, הבנק המרכזי של ארצות הברית צפוי להודיע על העלאת ריבית אגרסיבית נוספת, בשיעור של 0.75%. זאת, לאחר שבהחלטת הריבית הקודמת הפתיע הפד' כשניפץ את התחזיות להעלאה בשיעור של 0.5% והודיע על העלאה אגרסיבית יותר, בשיעור של 0.75%.

העלאת הריבית הינה חלק משינוי המדיניות המוניטרית בכלל הבנקים המרכזיים בעולם, אשר נלחמים במקביל אם מאבק בסערה אינפלציונית שממאנת להסתיים. בסוף השבוע האחרון אף הודיע הבנק המרכזי האירופי על העלאת ריבית ראשונה מזה למעלה מעשור.

מטרת העלאת הריבית ברורה מאוד: ייקור מחיר הכסף, כך שנצטרך לשלם יותר על אשראי והלוואות וכתוצאה מכך נצרוך פחות. הריבית העולה גם מחזירה את הכדאיות לחסוך כסף, מאחר והתשואות על החיסכון גבוהות יותר. ירידה בצריכה מתוך העדפת החיסכון, או בשל אי-הכדאיות בנטילת אשראי צרכני, תוביל לירידה בביקושים ובהתאם לכך גם לירידה ביוקר המחיה.

את ההשפעות של החלטת הריבית מרגישים בדרך כלל בצד הצרכן באיחור של מספר חודשים, מאחר והן קודם צריכות להשפיע על מנהלי הרכש והיצרנים הרבה לפני שהמוצר מתגלגל לצרכן. לעומת זאת, כשמדובר בשוק הדיור – ההשפעה בהחלט יכולה להתגלגל אלינו הרבה יותר מהר מכפי שחשבנו.

כשתנאי השוק מוכתבים על ידי הציבור שנפגע הכי מהר וחזק מהעלאות הריבית – נוטלי המשכנתאות – עשויה המדיניות המוניטרית של הבנק המרכזי להוביל תוך מספר חודשים למגוון התרחשויות מקבילות שמובילות להוזלה מיידית של מחירי הדיור. בארצות הברית, שהייתה הראשונה להעלות את הריבית ברמה אגרסיבית כל כך, זה בהחלט קורה.

בעוד נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מבוססות על ניתוח שאורך זמן ומגיע אלינו באיחור-מה, אתרי מכירות הדירות יד שנייה (שמציעות בדרך כלל גם דירות מהקבלן) מספקות לנו בזמן אמת תמונת מצב על הכיוון של שוק הנדל"ן. מגמות כמו: משך הזמן ממועד פרסום המודעה ועד לסגירת עסקה, השינויים במחירי מודעות קיימות, מספר המודעות החדשות וכיוצ"ב, הן המפתח לחיזוי עתיד מחירי הדיור. הנתונים הופכים למדויקים בהרבה כשמדובר בפלטפורמות תיווך של מיליוני דירות ונכסים.

גרף ירידה במחירי הדירות בארצות הברית
17.6% מהדירות שפורסמו בחודש יוני רשמו ירידה במחיר, כפול מהנתון בחודש המקביל אשתקד

אתר redfin הוא אחד מהפלטפורמות האלה. למעלה מ-100 מיליון מבקרים מדי חודש בפלטפורמה האינטרנטית לקניה ומכירה של בתים. מדובר בקהל בהיקף עצום שמספק לנו מסקנות ברורות לגבי כיוון השוק. דו"ח שפרסמה רדפין לאחרונה מגלה, כי בחודש יוני נרשמו ירידות מחירים ב-17.6% מהבתים המוצעים למכירה בפלטפורמה.

עיר הבירה של מדינת אידהו, בויזי, מובילה את ירידות המחירים עם ירידת מחיר בכמעט שני שליש 61.5% מהבתים המוצעים למכירה. עיר הבירה של קולורדו, דנבר, הציגה גם היא גל ירידות מחירים, לאחר ש-55.1% מהמוכרים הורידו את מחיר הדירה. במקום השלישי מדורגת עיר הבירה של יוטה, סולט לייק סיטי, שרשמה ירידת מחירים ב-51.6% מהדירות המוצעות למכירה בעיר.

הדו"ח מגלה עוד, כי בחודש יוני בוטלו כ-60,000 עסקאות למכירת בתים, המהווים 14.9% מסך הבתים שנמכרו בחודש החולף בפלטפורמה. ברדפין מסבירים את התופעה בההאטה בתחרות בשוק הדיור, אשר נותנת לרוכשי הדירות מקום למשא ומתן.

כלכלני רדפין מסבירים את גל הירידות במחירים בהיצע ההולך וגובר. דו"ח שפרסמו כלכלני החברה לפני כשבועיים מצביעים על זינוק של 2% בהיצע בחודש האחרון. "שיעורי משכנתא גבוהים משאירים את רוכשי הדירות בצד, מה שמוביל לירידה במכירות הדירות והצטברות היצע", הם כותבים.

נתון אחרון ומעניין שרדפין מספקת, נוגע לשוק השכירות. הזינוק הדרמטי במחירי השכירות בארץ, כפי שהתבטא במדד המחירים לצרכן שפורסם החודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מציג מציאות שבו בעלי הדירות מגלגלים לשוכרים את התייקרות המשכנתא. אבל זה ממש לא אומר שהם יוכלו להמשיך לגלגל את זה לשוכר.

השוק האמריקני, שהקדים כאמור את ישראל בשיעורי האינפלציה וכן בשיעורי העלאות הריבית, הציג בחודש האחרון התקררות דרמטית במחיר השכירות, שעלה בשיעור של 0.7% בלבד לעומת חודש מאי. העלייה הקטנה ביותר במחירים מחודש לחודש מאז תחילת השנה. זאת, מאחר והמשכירים (שמושפעים גם הם מהאינפלציה) חוששים שהשוכרים לא יוכלו לעמוד בתשלום החודשי הגבוה ויעזבו את הדירה, שעשויה להיות ריקה למשך תקופה במקרה הטוב. התרחיש הגרוע יותר זה שהשוכר יישאר בדירה אך פשוט לא יהיה לו לשלם למשכיר, והדירה תצא לשוק עוד יותר באיחור וגם אז תעמוד ריקה.

המגמות האלו הן תוצאה ישירה של התייקרות דרמטית בגובה ההחזר החודשי למשכנתאות בשל עליית הריבית, לצד צניחה חדה בשיעור ההכנסה הפנויה עבור תשלום זה, מאחר והעלות החודשית השוטפת התייקרה משמעותית.

ואם זה קרה בארצות הברית, אין שום סיבה שזה לא יגיע גם לישראל. השאלה היא רק מתי. סביר להניח שהעלאת הריבית הבאה של בנק ישראל, ב-22/08/2022, תאיץ את זה הרבה יותר מכפי שזה נראה לנו.

לכתבה המלאה באתר עכשיו 14 >>

*אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה במוצרים פיננסיים מכל מין וסוג שהם.

שיתוף |