הכותרת מדברת משכנתא, התקציר מדבר משכנתא ואפילו תמונת הכתבה. אבל זו ממש לא עוד כתבה שנועדה לשווק ייעוץ משכנתאות פרטי. הפעם מדובר במידע קריטי לכל משלם משכנתא.
העלאת ריבית בנק ישראל השבוע, משיעור של 0.1% ל-0.35%, שהעלתה את ריבית הפריים בהתאם לכך משיעור של 1.6% ל-1.85%, היא לא העלאת הריבית היחידה בשנה הנוכחית. על פי הדיווחים, בשנה הקרובה צפויה הוועדה המוניטרית של בנק ישראל לאשר רצף העלאות ריבית שיובילו בסופו של דבר לכך שריבית בנק ישראל תהיה בשיעור של 1% ואף 1.5%.
מטרת העלאת הריבית ידועה. לייקר לנו את חיי הצריכה ובכך להוריד את הביקושים – שבתורם ימתנו את האינפלציה והתייקרות המחיה. ומה אם יישאר לנו כסף ביד? בטח נרצה לחסוך אותו, שכן סופסוף נקבל עליו ריבית בנק ישראל בשיעור גבוה מ-0%.
מאחר וזו מטרת העלאת הריבית, היא גם פועלת בהתאם ובעוד החוסכים מרוויחים תשואה גבוהה בפחות מעשירית האחוז, מחזירי ונוטלי ההלוואות מפסידים הרבה הרבה יותר.
הריבית אמנם עלתה (בינתיים) רק ב- 0.25%, אבל גובה ההחזר החודשי של המשכנתא שלכם יזנק בהרבה יותר מהשיעור הזה. על מנת להבין למה, צריך קודם להבין את תמהיל המשכנתא.
מה זה תמהיל משכנתא?
בניית תמהיל משכנתא הוא תהליך שמבצע יועץ משכנתאות עבור נוטל המשכנתא, הכולל חישוב שמשקלל את כל הרכיבים ההכרחיים לקיום העסקה, ובכלל זה נתונים הפיננסיים של הלווים, היקף ההון העצמי, כושר החזר, העדפות כלכליות, פירעון עתידי ועוד. שקלול כל הנתונים האלה יחד, יאפשר ליועץ המשכנתא לייצר תמהיל משכנתא – חלוקת המשכנתא למסלולים השונים.
התמהיל שמציג יועץ המשכנתא כולל בדרך כלל חלוקת ההלוואה לסוגים שונים של ריבית. זאת, מתוך ההבנה כי בטווח הארוך הריביות והמדדים ישתנו כלפי מטה או מעלה ואיננו מעוניינים להתמודד עם מציאות שבה אנו משלמים החזר חודשי כפול על המשכנתא רק בגלל העלאת ריבית בנק ישראל (בדיוק כפי שקורה כעת).
סוגי ריבית במשכנתאות:
- ריבית קבועה לא צמודה
- ריבית קבועה צמודת מדד
- ריבית משתנה צמודת מדד
- ריבית משתנה לא צמודת מדד
- ריבית פריים
משכנתא בריבית קבועה לא צמודה – זהו המסלול היקר ביותר, בו אין שום שינוי בהחזר החודשי. ההחזר החודשי הוא קבוע ויציב, והוא מספק לנו שקט נפשי ויציבות לאורך כל חיי ההלוואה. לנוחות הכלכלית הזאת יש מחיר, והיא מתבטאת בשיעור ריבית גבוהה יחסית למסלולים אחרים, בשל הסיכון שהבנק לוקח עבור עלייה חדה במדד המחירים לצרכן והפסד הרווחים שהיה יכול לקבל עקב ההצמדה.
משכנתא בריבית קבועה צמודת מדד – זהו מסלול משכנתא בריבית קבועה, אך בשונה מהמסלול הקודם, המסלול הזה צמוד למדד. בהתאם לכך, קרן המשכנתא תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן שמתעדכן מידי חודש ב-15 לחודש – ובנוסף לריבית הבסיסית הקבועה שהיא תישא, תגדל גם קרן ההלוואה בהתאם לשיעור האינפלציה במשק.
משכנתא בריבית משתנה צמודת מדד – מסלול זה דומה יותר למסלול הקודם, אך אם בחרתם במסלול הזה – הריבית על קרן ההלוואה תהיה בדרך כלל נמוכה יותר, מאחר והיא לא קבועה, מה שמפחית את הסיכון שהבנק לוקח על עצמו. החיסרון המשמעותי של המסלול הזה הוא שהריבית משתנה בהתאם לתקופה שנקבעה מראש, בהתאם לרמת הריבית ביום השינוי.
משכנתא בריבית משתנה לא צמודת מדד – זהו מסלול שבו קרן הלוואת המשכנתא לא צמוד למדד, ולכן הוא לא עולה או יורד בעקבות התפתחות אינפלציונית. עם זאת, הריבית שמסלול המשכנתא הזה נושאת, היא ריבית שמשתנה בהתאם לתקופה שנקבעה מראש, בהתאם לרמת הריבית ביום השינוי.
משכנתא בריבית הפריים – ריבית הפריים הינה ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע של 1.5%. ריבית פריים משמשת כבסיס לחישוב הריבית בבנקים בישראל, היא מורכבת מהריבית הנקבעת על ידי בנק ישראל המכונה ‘ריבית בנק ישראל’, בתוספת מרווח קבוע אותו מוסיפים הבנקים. תאורטית כל בנק בישראל קובע את ריבית הפריים שלו, אולם בפועל הבנקים בארץ מוסיפים את אותה תוספת מרווח (1.5%). במרבית ההלוואות החדשות מרכיב הריבית צמוד לריבית הפריים, וככל ומדובר במשכנתא הבנק פוחת ברוב המקרים מריבית הפריים.
כשהפריים הפך ללהיט
עד לפני כשנתיים לא אישר בנק ישראל לבנקים למכור משכנתאות אשר יותר משליש מהן צמודות לריבית הפריים. נוהל זה השתנה והיום יכולים הבנקים למכור לנו משכנתאות עם עד שני שליש (!) הצמדה לריבית הפריים.
השילוב בין מתן האפשרות להכפיל את רכיב הפריים במשכנתא, יחד עם ריבית אפסית היה נראה לצעירים רבים חסרי דירה מתכון מושלם להשגת משכנתא שהם יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים שלה, שכן הריבית הייתה נמוכה להפליא – ואלה מיהרו לקנות דירה. אחרים, שמאז רכישת הדירה רשמו גידול משמעותי בהוצאות המחיה השוטפות, שילמו עשרות אלפי שקלים על מנת "לזכות" במחזור משכנתא לכזה הצמוד ברובו לריבית הפריים.
כל אלה, ישלמו את המחיר הכבד ביותר של העלאת הריבית.
אז נכון שהריבית עלתה (בינתיים) רק ב- 0.25%, אבל גובה ההחזר החודשי של המשכנתא שלהם יזנק בהרבה יותר מהשיעור הזה. ניקח לדוגמה אחד שקיבל משכנתא בריבית של פריים מינוס 0.9% ושילם ריבית בשיעור של 0.7% בלבד. מהחודש הוא ישלם 36% (!) יותר על רכיב הפריים בגלל העלאת הריבית – ובמבט לשנה קדימה, על כל העלאות הריבית הצפויות בה, מדובר בזינוק של מאות אחוזים. הוצאה חודשית נוספת של מאות ובמקרים מסוימים (ונדירים יחסית) אף למעלה מאלף שקלים.
בחודשים הקרובים הם איכשהו עוד ישרדו את המעמסה הכלכלית הזו, אך לאט לאט האוברדרפט יכביד – ובנקודה הזו הם ישקלו למחזר את המשכנתא וינסו לברר לגבי החלופות. לצערם הרב, כל חלופה תהיה יקרה יותר מאשר המשכנתא הקיימת שלהם, שכן המשכנתא החדשה תגלם את האינפלציה יחד עם שיעור הריבית העדכני.
עם זאת, לעתים אין מנוס מלמחזר את המשכנתא למרות המחיר היקר שזה עולה לנו – שכן אם לא נוכל לעמוד בהחזרים החודשיים – אנו עלולים לאבד את הדירה כולה.
