"השקעות אימפקט". בטח נתקלתם בביטוי הזה פה ושם. אולי אפילו לצד המילה נדל"ן. לו הייתם מתעכבים על משמעותו, הייתם כנראה מגלים עולם מרתק ומעניין של השקעות בנדל"ן שעושות טוב גם ללב וגם לכיס.
כן. יש דבר כזה. אפשר להרוויח כסף ובאותו הזמן ועם אותו כסף לעשות טוב לחברה ולקהילה. קוראים לזה השקעה חברתית ובטור הזה אתמקד בהשקעות חברתיות בנדל"ן. השקעות עם פוטנציאל תשואה פיננסית וערכית כאחת.
הנדל"ן נחשב במשך שנים לאפיק השקעה קלאסי שכל מטרתו מקסום רווחים. אבל מסתבר שיש השקעות נדל"ן שמשיגות מטרה נוספת ואף משמשות "נוגדן" למשבר הדיור. נשמע כמו פרדוקס, אה? אבל נראה שאנחנו עומדים בפני עידן חדש בעולם ההשקעות בכלל ובהשקעות נדל"ן בפרט עם התהוותו של מוצר השקעה חדש בנדל"ן – הנדל"ן החברתי.
ומה מתברר? שהשקעות נדל"ן חברתיות הן לא עוד פילנתרופיה מתחפשת אלא אסטרטגיה עסקית מתוחכמת, שבבסיסה עומדת כוונה ברורה לייצר השפעה חברתית או סביבתית חיובית ומדידה, ובמקביל, לייצר תשואה פיננסית למשקיעים. יתרה מזו: כמו התשואה הכספית, גם זו הערכית, החברתית, צריכה להיות תוספתית. כלומר כזו שלא הייתה קורית אלמלא ההשקעה שלכם.
משבר הדיור אינו צֶבֶר מספרים יבשים. מאחוריו עומדות אלפי משפחות. מיליוני אנשים בעולם ורבים בישראל, נאבקים למצוא דיור איכותי בר־השגה. על כל דירה בדיור הציבורי מתמודדים המונים. על כל דירה בתוכנית דירה להשכרה, מתמודדים אלפים ולעיתים רבבות.
כאן נכנס הנדל"ן החברתי לתמונה ומציע פתרונות כמו דיור סוציאלי, דיור בר־השגה, התחדשות עירונית שמחזקת קהילות, ואפילו מבנים מסחריים שמחזירים את השליטה לידי הקהילה המקומית. אתם יכולים לראות את זה כשתילת עץ. אתם משקיעים עכשיו קצת מאמץ ואולי אפילו כמה שקלים ביוזמה שתניב פירות, צל וחמצן לאורך שנים, לכם ולדורות הבאים.
כדי להמחיש את הרעיון המבריק שעומד מאחורי צמד המילים "השקעה חברתית" בנדל"ן, אביא מודל בריטי שעושה זאת בהצלחה לא מעט שנים. במסגרת המודל רוכשים משקיעים פרטיים נכסים אותם הם משכירים בחוזה ארוך טווח לעמותות דיור שמטפלות באוכלוסיות חלשות ובסיכון. הממשלה היא זו שמשלמת את שכר הדירה במלואו. שכר הדירה צמוד למדד והמשקיעים? הם נהנים מהכנסה יציבה, בטוחה וצמודה. הם לא צריכים לחפש רוכשים או לטפל בתחזוקה. את זה עושה העמותה שמשיגה באופן הזה קורת גג יציבה לאלו שזקוקים לה.
בישראל ובמדינות נוספות בעולם אפשר כבר להבחין בפריחת ההשקעות החברתיות בנדל"ן. לרוב מדובר בקרנות שמגייסות כסף ממשקיעים, מחברות, מגופים ציבוריים ומרשויות, לרוב מקומיות, כדי לייצר פתרונות דיור בשכירות בר השגה. אני מדגיש את המילה בשכירות משום שהמדינה כבר מפעילה פרויקט שיסייע ברכישת דירה והוא עונה לשם "דירה בהנחה". אך המדינה לא עושה דבר כדי להתמודד עם המחסור הגדול בדירות להשכרה ברות השגה.
בארצות הברית קיימות נאמנויות קרקע קהילתיות (CLTs). אלו הם ארגונים ללא מטרות רווח שרוכשים קרקע למען הקהילה. הבתים על הקרקע הזו נמכרים או מושכרים במחירים נמוכים ממחירי השוק, וה־CLT דואג שהמחירים יישארו ברי-השגה גם לדורות הבאים. זו דרך למנוע ספקולציות ולהבטיח שהדיור יהיה בראש ובראשונה צורך אנושי, ולא רק סחורה ספקולטיבית.
כאן בישראל כבר אפשר למצוא פרויקטים עירוניים שמתמקדים בשכירות ברת-השגה. קחו לדוגמה את FINEST. זהו מיזם חברתי מדהים שמגייס השקעות מיהדות התפוצות כדי לספק דיור מוזל לאוכלוסיות חלשות. אלו יכולות להיות דירות קיימות באזורי פריפריה שבמקום לעמוד ריקות, ימשיכו להשביח עבור המשקיעים ואף ייצרו להם הכנסה חודשית משכר דירה. אלו יכולות להיות דירות חדשות במסגרת פרויקטים חדשים או מתחדשים בהם מוקצים דירות להשכרה בשכירות ברת השגה למשפחות חלשות.
מה זה יעשה למשבר הדיור?
בראש ובראשונה יאפשר שכירות ארוכת טווח ברת השגה. שכירות שתייצר עוד אפיק עבור מי שלא מסוגלים לרכוש דירה, גם לא בהנחה, אך זקוקים יותר מאחרים לקורת גג. אך יש כאן עוד שורה של "אימפקטים": בניית מוביליות חברתית; יצירת מרחבים קהילתיים; תשואה ערכית ולא רק כספית ומתן עוד מענה כלשהו למצוקת הדיור הקשה.
כמובן שנדרש לשם כך גם כסף ציבורי. אך השותפות עם השוק הפרטי עשויה לייעל אותו, לצמצם אותו ולחסוך את הבירוקרטיה המתישה הנלווית לניהול הכסף הציבורי. בירוקרטיה שעלולה להקשות את מדידת הישגיהן של השקעות אימפקט, השקעות בעלות השלכות חברתיות.
על תפקידה של הממשלה בעידוד חדשנות חברתית והשקעות אימפקט בנדל"ן, אפשר לכתוב טור בנפרד ואולי אף אעשה זאת בקרוב.
